Zakup gotowego apartamentu inwestycyjnego to jedna z popularnych form lokowania kapitału. Zarówno lokale dostępne na rynku wtórnym, jak i ukończone inwestycje z rynku pierwotnego pozwalają ocenić rzeczywisty standard wykończenia, lokalizację oraz potencjał najmu jeszcze przed zakupem. Dla wielu inwestorów istotną zaletą jest również możliwość szybszego rozpoczęcia wynajmu i generowania przychodów w porównaniu z nieruchomościami będącymi na etapie realizacji. Na co jednak zwrócić szczególną uwagę przy wyborze gotowego apartamentu inwestycyjnego?
Czym są apartamenty inwestycyjne?
Apartament inwestycyjny to lokal mieszkalny lub użytkowy kupiony z zamiarem generowania dochodu pasywnego, przede wszystkim z najmu krótkoterminowego lub długoterminowego. W odróżnieniu od standardowego mieszkania kupowanego na własne potrzeby, apartament inwestycyjny ocenia się przez pryzmat stopy zwrotu z kapitału, a nie metrażu czy układu pomieszczeń.
Na rynku wtórnym za apartamenty inwestycyjne uznaje się lokale wcześniej eksploatowane w tym samym celu. Najczęściej znajdują się one w obiektach typu aparthotel w popularnych kurortach turystycznych. Ich szczególną cechą jest to, że w momencie zakupu są już wyposażone, często mają podpisane umowy najmu lub funkcjonują w ramach operatora zarządzającego obiektem.
Jak obliczyć zyski z inwestycji w rynek wtórny apartamentów inwestycyjnych?
Podstawowym wskaźnikiem oceny opłacalności jest stopa zwrotu brutto (Gross Rental Yield), obliczana jako iloraz rocznego przychodu z najmu i ceny zakupu nieruchomości, pomnożony przez 100. W przypadku apartamentów inwestycyjnych za atrakcyjny wynik często uznaje się stopę zwrotu brutto na poziomie około 6–7% rocznie. Przykładowo, apartament zakupiony za 700 000 zł, generujący 49 000 zł przychodu rocznie, osiąga stopę zwrotu brutto na poziomie 7%.
Bardziej miarodajnym wskaźnikiem jest Net Rental Yield, uwzględniający koszty eksploatacyjne, czyli opłaty za zarządzanie (zazwyczaj od 25 do 35% przychodu), podatek od najmu, koszty utrzymania lokalu i ewentualne okresy przestoju. Po odjęciu tych pozycji realna stopa zwrotu netto wynosi w Polsce od 4 do 6,5% rocznie w zależności od lokalizacji i standardu obiektu.
W przypadku zakupu z rynku wtórnego należy dodatkowo uwzględnić potencjalne koszty remontu, które mogą obniżyć stopę zwrotu w pierwszych latach. Przed podpisaniem umowy warto zlecić niezależną wycenę stanu technicznego oraz analizę historycznych obłożeń, jeśli apartament funkcjonował wcześniej w systemie najmu.
Jakie czynniki wpływają na rentowność inwestycji w apartamenty z rynku wtórnego?
Lokalizacja jest najważniejszym czynnikiem decydującym o rentowności inwestycji, nawet przed ceną zakupu i standardem wykończenia. Apartament w miejscowości z wysokim ruchem turystycznym przez cały rok osiąga obłożenie przekraczające 70%, natomiast lokal w miejscowości o bardziej zróżnicowanym natężeniu ruchu turystycznego uzyskuje z reguły zaledwie 30–40% rocznie.
Standard obiektu i jego marka rynkowa mają bezpośrednie przełożenie na stawki dobowe. Apartamenty w rozpoznawalnych kompleksach z zapleczem SPA, basenem i gastronomią uzyskują stawki wyższe o 30-60% w porównaniu do zwykłych lokali w budynkach mieszkalnych. Na rynku wtórnym szczególną rolę odgrywa wiek i stan techniczny budynku. Obiekty starsze niż 15 lat mogą wymagać modernizacji instalacji, a koszty te obciążają wspólnotę i bezpośrednio wpływają na rentowność całej inwestycji.
W jakich lokalizacjach warto kupować apartamenty inwestycyjne z rynku wtórnego?
Najwyższe stopy zwrotu notuje się w miejscowościach turystycznych z dużym ruchem całorocznym. W Polsce należy do nich min. Świnoujście, Kołobrzeg, Szklarska Poręba, Zakopane. Nieco niższe ceny zakupu, przy przyzwoitych stawkach dobowych, oferują mniejsze kurorty, jak Dźwirzyno, Mielno i Ustronie Morskie nad morzem oraz Szczyrk, Wisła i Karpacz w górach.
Jak wybrać apartament inwestycyjny nad morzem?
Podczas zakupu apartamentu inwestycyjnego nad morzem priorytetem powinno być usytuowanie w odległości nie większej niż 500 metrów od plaży. To jeden z najsilniejszych czynników wpływających na stawki dobowe i obłożenie. Lokale w drugiej lub trzeciej linii zabudowy generują niższe przychody w porównaniu z obiektami przy z widokiem na morze.
Należy sprawdzić historię obłożenia obiektu za ostatnie dwa do trzech sezonów. Najlepiej zrobić to bezpośrednio u operatora lub poprzez weryfikację dostępności w serwisach rezerwacyjnych. Apartamenty nadmorskie z rynku wtórnego często wymagają odświeżenia aranżacji wnętrza, ponieważ intensywna eksploatacja i wilgoć powodują szybsze zużycie wykończeń. Warto założyć sobie budżet na remont o wartości 5-10% ceny zakupu, ponieważ pozwoli to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek po finalizacji transakcji.
Jak wybrać apartament inwestycyjny w górach z rynku wtórnego?
Górskie apartamenty inwestycyjne pracują w sezonie zimowym i letnim, a rosnąca popularność aktywnego wypoczynku sprawia, że obłożenie międzysezonowe stale rośnie. Najlepsze lokalizacje to te, które oferują dostęp zarówno do stoków narciarskich, jak i szlaków turystycznych oraz rowerowych.
Podczas wyboru konkretnego lokalu należy zweryfikować stan budynku i jego izolację termiczną, ponieważ koszty ogrzewania w starszych obiektach górskich potrafią być bardzo wysokie i obciążać właściciela przez wiele sezonów. Dostępność komunikacyjna to w górach czynnik często niedoceniany, a jednak apartamenty przy dobrej drodze dojazdowej i z parkingiem osiągają wyraźnie wyższą liczbę gości niż obiekty trudno dostępne.
Czy przedsiębiorcom przysługuje odliczenie VATu od zakupu apartamentu z rynku wtórnego?
Możliwość odliczenia podatku VAT od zakupu apartamentu inwestycyjnego z rynku wtórnego zależy od kilku warunków. Transakcja musi być opodatkowana VAT-em, a na rynku wtórnym jest to możliwe wyłącznie wtedy, gdy sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT i nie upłynęło zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (po dwóch latach od pierwszego zasiedlenia), lub gdy obie strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia.
Jeśli warunek opodatkowania zostanie spełniony, nabywca będący czynnym podatnikiem VAT ma prawo do odliczenia podatku naliczonego, ale pod warunkiem, że lokal będzie służył wyłącznie działalności opodatkowanej, czyli wynajmowi rozliczanemu na podstawie faktury VAT.
W przypadku najmu mieszanego odliczenie przysługuje wyłącznie w proporcji odpowiadającej wykorzystaniu lokalu do działalności gospodarczej. Zakup apartamentu, w którym sprzedaż jest zwolniona z VAT, nie daje prawa do odliczenia podatku. Transakcja podlega wówczas PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. To istotna różnica, jeśli chodzi o koszty, którą należy uwzględnić w kalkulacji opłacalności inwestycji jeszcze przed złożeniem oferty.