Wynajem krótkoterminowy apartamentu pozwala osiągnąć przychody nawet dwukrotnie wyższe niż klasyczny najem długoterminowy w tej samej lokalizacji. W dobrze położonej nieruchomości w centrum dużego miasta lub w popularnej miejscowości turystycznej miesięczny zysk netto potrafi sięgać od 3000 do 8000 złotych. Ostateczny wynik zależy od lokalizacji, standardu wykończenia oraz obłożenia w skali całego roku. Ile więc można zarobić na wynajmie krótkoterminowym apartamentu?
Co to jest wynajem krótkoterminowy apartamentu?
Wynajem krótkoterminowy oznacza udostępnianie apartamentu gościom na okres od jednej doby do kilku tygodni. Najczęściej rezerwacje obsługuje się przez platformy takie jak Airbnb czy Booking, choć coraz większą popularność zyskują bezpośrednie kanały najmu. W odróżnieniu od najmu długoterminowego stawkę nalicza się za każdą dobę, więc przychód rośnie wraz z liczbą zajętych nocy. Taki model sprawdza się przede wszystkim w miastach turystycznych, nadmorskich kurortach oraz lokalizacjach z dużym ruchem w celach biznesowych.
Podstawową zaletą tego rozwiązania jest elastyczność dostosowywania cen. Stawki można podnosić w okresach wzmożonego popytu, na przykład podczas wakacji, świąt i długich weekendów w miejscowościach turystycznych, a także w trakcie dużych wydarzeń, koncertów czy targów branżowych w metropoliach. Właściciel zachowuje też pełną kontrolę nad nieruchomością i może z niej korzystać w wybranych przez siebie terminach.
Od czego zależy zysk z wynajmu krótkoterminowego?
Rentowność najmu krótkoterminowego opiera się na kilku filarach, a ich wspólny wpływ decyduje o końcowym wyniku. Największe znaczenie ma lokalizacja, ponieważ to ona przyciąga gości i pozwala utrzymać wysokie obłożenie przez większą część roku. Drugim czynnikiem jest cena za dobę, którą należy dokładnie dopasować do realiów lokalnego rynku oraz oczekiwań odbiorców.
Istotne są również koszty stałe i zmienne. Do pierwszych zalicza się czynsz, media oraz opłaty za platformy rezerwacyjne, natomiast do drugich sprzątanie, pranie pościeli czy drobne naprawy. Dopiero po odjęciu wszystkich obciążeń od przychodu brutto otrzymuje się realny zysk.
Jak standard wykończenia wpływa na cenę wynajmu krótkoterminowego apartamentu?
Standard wykończenia apartamentu bezpośrednio przekłada się na stawkę za dobę oraz na ocenę wystawianą przez gości. Lokal urządzony w nowoczesnym stylu, wyposażony w wygodne łóżko, szybki internet oraz dobrze zaprojektowaną kuchnię, przyciąga rezerwacje i pozwala windować cenę. Najemcy chętniej płacą więcej za przestrzeń, w której czują się komfortowo, a pozytywne opinie napędzają kolejne rezerwacje i zarobki z apartamentu na wynajem.
Warto pamiętać, że wyższy standard oznacza początkowo większy nakład finansowy, jednak inwestycja zwraca się dzięki wyższym stawkom i lepszemu obłożeniu. Dobrze dobrane detale, jak ekspres do kawy, klimatyzacja czy elegancka łazienka, budują wyraźną przewagę nad konkurencją w tej samej okolicy.
Jak lokalizacja apartamentu wpływa na rentowność najmu krótkoterminowego?
Lokalizacja to czynnik, który w największym stopniu decyduje o opłacalności najmu krótkoterminowego. Apartament położony w ścisłym centrum miasta, blisko atrakcji turystycznych, dworca albo węzła komunikacyjnego, przyciąga gości przez cały rok i pozwala utrzymać stawki na wysokim poziomie. Najemcy chętniej płacą więcej za wygodę i krótki dojazd do najważniejszych punktów.
Znaczenie ma również charakter okolicy. Nieruchomość w pobliżu uczelni, centrów biznesowych albo hal targowych przyciąga gości podróżujących służbowo, którzy rezerwują pobyty także poza sezonem turystycznym. Apartament w kurorcie nadmorskim lub górskim osiąga z kolei rekordowe stawki w szczycie sezonu, jednak poza nim popyt słabnie. Dlatego ważne jest, aby wybrać nieruchomość w miejscu turystycznym, które tętni życiem przez cały rok – na przykład w Świnoujściu czy Kołobrzegu. Najwyższą i najbardziej przewidywalną rentowność zapewniają lokalizacje, które łączą ruch turystyczny z biznesowym.
Skalę tych różnic dobrze pokazuje zestawienie szacunkowych stawek za dobę, średniego obłożenia oraz wynikającego z nich miesięcznego przychodu brutto dla trzech typowych rodzajów lokalizacji.
| Lokalizacja | Stawka za dobę | Średnie obłożenie (całoroczne / w sezonie) | Przychód miesięczny brutto |
| Centrum dużego miasta | 250–350 zł | 65% (całorocznie) | 4800–6800 zł |
| Kurort nadmorski w sezonie | 400–600 zł | 85–90% (w sezonie) | 10200–16200 zł |
| Miasto średniej wielkości | 150–220 zł | 50% (całorocznie) | 2250–3300 zł |
Przed zakupem nieruchomości pod najem krótkoterminowy warto sprawdzić obłożenie podobnych obiektów w okolicy oraz średnie stawki za dobę. Taka analiza pozwala oszacować realny przychód jeszcze przed inwestycją i uchronić się przed rozczarowaniem niskim popytem.
Jaki wpływ ma sezon niski i wysoki na rentowność wynajmu apartamentu krótkoterminowo?
Sezonowość to jeden z kluczowych elementów, który kształtuje roczną rentowność. W sezonie wysokim, czyli latem w kurortach nadmorskich lub zimą w miejscowościach górskich, obłożenie sięga 90 procent, a stawki za dobę rosną o kilkadziesiąt procent. To właśnie wtedy generuje się największą część rocznego przychodu.
W sezonie niskim popyt spada. Warto wówczas przygotować strategię, która pozwoli utrzymać przyzwoite obłożenie. Pomaga w tym elastyczne dostosowanie cen, oferta dla gości biznesowych oraz pakiety pobytowe dla par. W dużych miastach wahania sezonowe są łagodniejsze, ponieważ ruch turystyczny i biznesowy utrzymuje się przez cały rok (choć osiąga niższe wartości niż w szczycie sezonu wakacyjnego w kurortach).
Czy opinie innych gości wpływają na zyski z najmu krótkoterminowego?
Opinie wystawiane przez wcześniejszych gości mają ogromny wpływ na zyski z najmu krótkoterminowego. Wysoka średnia ocen oraz liczne pozytywne recenzje budują zaufanie, zwiększają widoczność oferty w wynikach wyszukiwania i przekładają się na większą liczbę rezerwacji. Apartament z wieloma pozytywnymi opiniami sprzedaje się znacznie szybciej niż identyczny lokal bez historii.
Platformy rezerwacyjne premiują obiekty z najlepszymi ocenami i wyświetlają je wyżej na liście, więc właściciel pozyskuje gości bez dodatkowych nakładów na reklamę. Dobre recenzje pozwalają również podnosić stawki za dobę, ponieważ goście traktują wysoką ocenę jako gwarancję jakości i bez wahania płacą więcej za sprawdzony apartament.
Aby zadbać o pozytywne opinie, należy postawić na nienaganną czystość, szybką i uprzejmą komunikację oraz drobne gesty, jak powitalny poczęstunek czy jasne instrukcje zameldowania. Warto też uprzejmie poprosić zadowolonych gości o wystawienie recenzji, ponieważ wielu z nich robi to dopiero po przypomnieniu. Konsekwentne dbanie o standard obsługi tworzy efekt kuli śnieżnej, w którym każda kolejna pozytywna opinia napędza następne rezerwacje.
Jak zwiększyć zyski z wynajmu krótkoterminowego nieruchomości?
Wzrost dochodów z najmu krótkoterminowego zaczyna się od wybrania odpowiedniej ceny. Dynamiczne zarządzanie stawkami, dopasowane do popytu, wydarzeń lokalnych oraz dni tygodnia, pozwala zarobić więcej bez strat na obłożeniu apartamentu. Pomocne są także narzędzia, które automatycznie dostosowują ceny do sytuacji rynkowej.
Drugim sposobem jest podniesienie standardu obsługi i wyposażenia. Drobne udogodnienia, jak powitalny zestaw kawy, lokalne przekąski czy przewodnik po okolicy, budują pozytywne wrażenie i przekładają się na lepsze oceny. Wysokie noty na platformach rezerwacyjnych zwiększają widoczność oferty i przyciągają nowych gości.
Można (celem jest zakup nieruchomości i przekazanie jej ZI jako operatorowi) również wziąć pod uwagę najem bezpośredni przez własną stronę, dzięki czemu unika się prowizji pobieranych przez platformy ale kosztuje to Właściciela więcej czasu i atencji. Część właścicieli decyduje się na współpracę z wyspecjalizowaną firmą zarządzającą najmem, która przejmuje obsługę gości, sprzątanie oraz rozliczenia. Takie rozwiązanie odciąża właściciela i często prowadzi do wyższego obłożenia dzięki profesjonalnemu podejściu.
Ile można zarobić na najmie krótkoterminowym?
W 2026 roku dobrze zarządzany apartament w dużym mieście przynosi od kilku do kilkunastu tysięcy złotych przychodu miesięcznie, a w nadmorskich i górskich kurortach w szczycie sezonu nawet kilkanaście tysięcy. Konkretne dane z polskiego rynku pokazują wyraźne różnice między lokalizacjami.
W Warszawie dwupokojowy apartament generuje miesięczny przychód w przedziale od 5000 do 8500 zł. Kraków, który jest popularnym kierunkiem przez cały rok, daje średnio około 5760 zł miesięcznie (przy przedziale od 4500 do 7000 zł). Natomiast Trójmiasto dzięki sezonowości turystycznej osiąga średnio około 7800 zł, a w szczycie lata od 6000 do 14 000 zł. Zakopane w pełni sezonu pozwala wygenerować przychód od 7000 do 15 000 zł miesięcznie, choć jest on mocno uzależniony od pory roku.
| Lokalizacja | Stawka za dobę (2025/2026) | Szacunkowy przychód miesięczny |
| Kurorty nadmorskie klasy A (Świnoujście, Kołobrzeg) | 450–800 zł (w sezonie) | 8 000–18 000 zł (w sezonie) |
| Kurorty górskie (Szklarska Poręba, Zakopane) | 400–700 zł (w sezonie) | 7 000–15 000 zł (w sezonie) |
| Trójmiasto (Gdańsk, Sopot, Gdynia) | 350–600 zł (w sezonie) | 6 000–14 000 zł (w sezonie) |
| Warszawa | 350–550 zł | 5 000–8 500 zł – stawki nie zgadzają się z tymi wymieniony powyżej |
| Kraków | 300–450 zł | 4 500–7 000 zł |
| Wrocław | 300–450 zł | 4 500–7 000 zł |
| Poznań | 250–400 zł | 3 500–6 000 zł |
| Łódź | 200–350 zł | 3 000–5 000 zł |
Kurorty nadmorskie klasy A, takie jak Świnoujście czy Kołobrzeg, dzięki rozbudowanej całorocznej infrastrukturze rekreacyjnej (strefy SPA, aquaparki, restauracje), charakteryzują się mniejszą sezonowością niż kurorty górskie, przyciągając gości przez dwanaście miesięcy w roku.
Średnie roczne obłożenie w dobrze prowadzonych obiektach w dużych miastach wynosi od 60 do 75 procent, a w najlepszych lokalizacjach przekracza 80 procent. Stawka za dobę mieści się zwykle w widełkach od 300 do ponad 600 zł.
Trzeba jednak pamiętać, że przychód to jeszcze nie zysk. Platformy rezerwacyjne pobierają prowizję rzędu 15–20 procent wartości każdej rezerwacji, firmy zarządzające najmem od 25 do 35 procent przychodu, a koszty operacyjne pochłaniają kolejne 15–20 procent. Według analiz rynkowych średnia stawka za dobę w Warszawie wynosiła około 320–350 zł przy rocznym obłożeniu na poziomie 40–50 procent, a po odliczeniu wszystkich kosztów realny zysk z dobrze prowadzonego apartamentu w dużym mieście mieścił się w przedziale od 1800 do ponad 2600 zł miesięcznie.
Przy przemyślanej strategii dochód netto z najmu krótkoterminowego może być o 20–40 procent wyższy niż z klasycznego najmu długoterminowego. Klucz do ponadprzeciętnych wyników leży zatem w połączeniu dobrej lokalizacji, wysokiego standardu oraz przemyślanej strategii ustalania cen.